Ao comprar um imóvel, muita gente pensa apenas no valor da entrada e das parcelas do financiamento. Porém, existem custos obrigatórios que fazem parte do processo de transferência da propriedade, sendo os principais:
✅ ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis)
✅ Taxas de cartório (escritura e registro do imóvel)
Esses dois itens são fundamentais para que o imóvel seja legalmente seu. Neste artigo, você vai entender o que é o ITBI, quando deve ser pago, quanto custa e qual o papel do cartório nesse processo.
O que é o ITBI?
O ITBI é o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, cobrado pelo município sempre que ocorre a transferência de propriedade de um imóvel entre pessoas vivas, ou seja, em casos de:
- Compra e venda
- Permuta de imóveis
- Dação em pagamento
- Transferência de direitos sobre imóvel
Esse imposto é municipal, então:
➡️ Cada cidade define sua própria alíquota, que normalmente varia entre 2% e 3% sobre o valor do imóvel.
Sobre qual valor o ITBI é calculado?
O ITBI pode ser calculado com base em:
- Valor declarado na compra e venda, ou
- Valor venal de referência estipulado pela prefeitura
O município costuma considerar o maior valor entre os dois.
📌 Exemplo:
Se o imóvel custa R$ 200.000 e a alíquota é de 2%, o ITBI será:
R$ 4.000
Quando o ITBI deve ser pago?
O ITBI deve ser pago antes do registro do imóvel no cartório.
Sem o comprovante de pagamento do imposto:
❌ O cartório não registra o imóvel
❌ A propriedade não é transferida legalmente
❌ O comprador não se torna dono oficialmente
Por isso, o ITBI é uma das etapas obrigatórias antes de concluir a compra.
Quem paga o ITBI?
Na maioria dos casos:
👉 O comprador é o responsável pelo pagamento do ITBI
Isso pode ser negociado entre as partes, mas a regra geral é que quem compra arca com esse custo.
O papel do cartório na compra do imóvel
Depois de pagar o ITBI, entra a etapa do cartório. O processo envolve dois atos principais:
📄 1. Escritura pública (quando não há financiamento)
A escritura é o documento que formaliza a compra e venda.
Ela é feita no Cartório de Notas.
Quando há financiamento bancário:
➡️ o contrato do banco substitui a escritura pública.
🏛️ 2. Registro do imóvel
Após a escritura (ou contrato), o documento deve ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis da região onde o imóvel está localizado.
📌 Somente após o registro:
✔️ o comprador se torna oficialmente proprietário
✔️ o imóvel passa a constar em seu nome na matrícula
✔️ a compra tem validade legal perante terceiros
Quem não registra, não é dono juridicamente.
Custos de cartório: o que está incluso?
As taxas variam conforme o valor do imóvel e o estado, mas normalmente incluem:
- Escritura pública (se houver)
- Registro da escritura ou contrato
- Emolumentos cartorários
- Taxas administrativas
Em média, os custos de cartório podem variar entre 1% e 2% do valor do imóvel.
ITBI é o mesmo que escritura e registro?
Não. São coisas diferentes:
| Despesa | Finalidade |
|---|---|
| ITBI | Imposto municipal pela transferência do imóvel |
| Escritura | Documento que formaliza a compra |
| Registro | Ato que transfere a propriedade legalmente |
Todos são obrigatórios para regularizar o imóvel.
Existe isenção de ITBI?
Sim, em alguns casos:
✔️ Imóveis financiados por programas habitacionais
✔️ Primeiro imóvel do comprador (em alguns municípios)
✔️ Transferência para integralização de capital social
✔️ Casos previstos em lei municipal
É importante consultar a prefeitura da sua cidade para saber se há isenção.
O que acontece se não pagar o ITBI ou não registrar o imóvel?
Se o comprador não pagar o ITBI ou não registrar o imóvel:
⚠️ Não se torna dono legalmente
⚠️ Pode enfrentar problemas para vender futuramente
⚠️ Pode ter o imóvel penhorado
⚠️ Não consegue financiamento
⚠️ Corre risco de perder o imóvel em disputas judiciais
Ou seja, a economia inicial pode virar um grande prejuízo depois.
Conclusão
O pagamento do ITBI e o registro em cartório são etapas indispensáveis na compra de um imóvel.
Eles garantem que a negociação seja legal, segura e reconhecida oficialmente.
Quem compra imóvel e não registra:
📌 não é proprietário perante a lei
📌 não tem segurança jurídica
📌 pode ter problemas graves no futuro
Por isso, antes de fechar negócio, é fundamental:
✔️ calcular o valor do ITBI
✔️ separar os custos de cartório
✔️ verificar a regularidade do imóvel
✔️ fazer todo o processo corretamente.
