Esses dois itens são fundamentais para que o imóvel seja legalmente seu. Neste artigo, você vai entender o que é o ITBI, quando deve ser pago, quanto custa e qual o papel do cartório nesse processo.

O que é o ITBI?

O ITBI é o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, cobrado pelo município sempre que ocorre a transferência de propriedade de um imóvel entre pessoas vivas, ou seja, em casos de:

• Compra e venda
• Permuta de imóveis
• Dação em pagamento
• Transferência de direitos sobre imóvel

Esse imposto é municipal, então:
Cada cidade define sua própria alíquota, que normalmente varia entre 2% e 3% sobre o valor do imóvel.

Sobre qual valor o ITBI é calculado?

O ITBI pode ser calculado com base em:

• Valor declarado na compra e venda, ou
• Valor venal de referência estipulado pela prefeitura

O município costuma considerar o maior valor entre os dois.

Exemplo:
Se o imóvel custa R$ 200.000 e a alíquota é de 2%, o ITBI será:
R$ 4.000

Quando o ITBI deve ser pago?

O ITBI deve ser pago antes do registro do imóvel no cartório.
Sem o comprovante de pagamento do imposto:

O cartório não registra o imóvel
A propriedade não é transferida legalmente
O comprador não se torna dono oficialmente

Por isso, o ITBI é uma das etapas obrigatórias antes de concluir a compra.

Quem paga o ITBI?

Na maioria dos casos:
O comprador é o responsável pelo pagamento do ITBI

Isso pode ser negociado entre as partes, mas a regra geral é que quem compra arca com esse custo.

O papel do cartório na compra do imóvel

Depois de pagar o ITBI, entra a etapa do cartório. O processo envolve dois atos principais:

1. Escritura pública (quando não há financiamento)

A escritura é o documento que formaliza a compra e venda.
Ela é feita no Cartório de Notas.

Quando há financiamento bancário:
o contrato do banco substitui a escritura pública.

2. Registro do imóvel

Após a escritura (ou contrato), o documento deve ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis da região onde o imóvel está localizado.

Somente após o registro:
o comprador se torna oficialmente proprietário
o imóvel passa a constar em seu nome na matrícula
a compra tem validade legal perante terceiros

Quem não registra, não é dono juridicamente.

Custos de cartório: o que está incluso?

As taxas variam conforme o valor do imóvel e o estado, mas normalmente incluem:

• Escritura pública (se houver)
• Registro da escritura ou contrato
• Emolumentos cartorários
• Taxas administrativas

Em média, os custos de cartório podem variar entre 1% e 2% do valor do imóvel.

ITBI é o mesmo que escritura e registro?

Não. São coisas diferentes:

Todos são obrigatórios para regularizar o imóvel.

Existe isenção de ITBI?

Sim, em alguns casos:

Imóveis financiados por programas habitacionais
Primeiro imóvel do comprador (em alguns municípios)
Transferência para integralização de capital social
Casos previstos em lei municipal

É importante consultar a prefeitura da sua cidade para saber se há isenção.

O que acontece se não pagar o ITBI ou não registrar o imóvel?

Se o comprador não pagar o ITBI ou não registrar o imóvel:

Não se torna dono legalmente
Pode enfrentar problemas para vender futuramente
Pode ter o imóvel penhorado
Não consegue financiamento
Corre risco de perder o imóvel em disputas judiciais

Ou seja, a economia inicial pode virar um grande prejuízo depois.

Conclusão

O pagamento do ITBI e o registro em cartório são etapas indispensáveis na compra de um imóvel.
Eles garantem que a negociação seja legal, segura e reconhecida oficialmente.

Quem compra imóvel e não registra:
não é proprietário perante a lei
não tem segurança jurídica
pode ter problemas graves no futuro

Por isso, antes de fechar negócio, é fundamental:
calcular o valor do ITBI
separar os custos de cartório
verificar a regularidade do imóvel
fazer todo o processo corretamente.

O Que é o Valor de Entrada?

O valor de entrada é a quantia paga pelo comprador com recursos próprios no momento da aquisição do imóvel. O restante do valor é financiado pela instituição financeira.

Por exemplo:
Se o imóvel custa R$ 400.000 e o banco financia até 80% do valor, o comprador deverá pagar 20% de entrada, ou seja, R$ 80.000.

Qual é o Percentual Mínimo de Entrada?

No Brasil, os bancos normalmente exigem uma entrada entre 20% e 30% do valor do imóvel, especialmente em financiamentos realizados dentro do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), regulamentado pelo Conselho Monetário Nacional.

Instituições como a Caixa Econômica Federal e o Banco do Brasil costumam financiar até 80% do valor do imóvel, podendo variar conforme perfil do cliente, tipo de imóvel e modalidade de crédito.

Por Que a Entrada é Exigida?

A exigência de entrada serve para:

• Reduzir o risco do banco
• Diminuir o valor financiado
• Garantir maior comprometimento financeiro do comprador
• Reduzir o valor das parcelas

Quanto maior for a entrada, menor será o valor financiado e, consequentemente, menores serão os juros pagos ao longo do contrato.

Vantagens de Dar uma Entrada Maior

Dar uma entrada maior pode trazer benefícios importantes:

• Parcelas mensais mais baixas
• Menor custo total do financiamento
• Maior chance de aprovação do crédito
• Possibilidade de negociar melhores taxas de juros

Em muitos casos, aumentar a entrada pode representar uma economia significativa ao longo de 20 ou 30 anos de contrato.

É Possível Financiar Sem Entrada?

Na prática, é raro conseguir financiamento imobiliário sem entrada. Algumas construtoras podem oferecer condições facilitadas em imóveis na planta, mas geralmente a entrada é apenas parcelada — não eliminada.

Além disso, existem custos adicionais na compra do imóvel, como:

• ITBI (Imposto de Transmissão)
• Registro em cartório
• Escritura
• Taxa de avaliação do imóvel

Esses valores normalmente não entram no financiamento e devem ser pagos à parte.

Posso Usar o FGTS Como Entrada?

Sim. O comprador pode utilizar o saldo do FGTS como parte ou total da entrada, desde que atenda aos critérios estabelecidos pela legislação e pelas regras do Sistema Financeiro da Habitação.

Isso pode reduzir significativamente o valor necessário em recursos próprios.

Planejamento é Fundamental

Antes de assumir um financiamento imobiliário, é essencial:

• Avaliar sua renda mensal
• Considerar estabilidade profissional
• Manter reserva de emergência
• Simular diferentes valores de entrada

O ideal é que a parcela do financiamento não comprometa mais que 30% da renda familiar mensal.

Conclusão

O valor de entrada é um dos fatores mais importantes na compra de um imóvel financiado. Ele impacta diretamente o valor das parcelas, o custo total do financiamento e a viabilidade da aprovação do crédito.

Quanto maior for a entrada, melhores tendem a ser as condições do contrato. Por isso, planejamento, organização financeira e simulação são passos essenciais para realizar a compra com segurança e tranquilidade.

Ao comprar um imóvel, muitas pessoas acreditam que basta assinar o contrato ou a escritura para se tornarem proprietárias. No entanto, existe uma etapa fundamental que garante a posse legal do bem: o registro de imóvel em cartório. Sem ele, o comprador não é reconhecido oficialmente como dono do imóvel perante a lei.

Neste artigo, você vai entender:
O que é o registro de imóvel
Para que ele serve
Qual a diferença entre escritura e registro
Quanto custa registrar um imóvel
Quais documentos são necessários
Quais os riscos de não fazer o registro

Tudo explicado de forma clara e com foco na compra segura de imóveis no Brasil.

O que é o registro de imóvel?

O registro de imóvel é o ato feito no Cartório de Registro de Imóveis que transfere oficialmente a propriedade do bem para o nome do comprador. É nesse momento que o imóvel passa a estar legalmente no nome do novo dono.

O cartório mantém um histórico completo do imóvel por meio da chamada matrícula do imóvel, onde constam:
Nome do proprietário
Características do imóvel
Compras e vendas anteriores
Financiamentos
Penhoras
Hipotecas
Outras restrições

Para que serve o registro de imóvel?

O registro serve para garantir a segurança jurídica da compra. Ele é essencial para:
comprovar quem é o verdadeiro dono
proteger o comprador contra fraudes
permitir a venda futura do imóvel
possibilitar financiamento
regularizar a situação do imóvel
evitar disputas judiciais

Sem o registro, o comprador tem apenas um documento particular ou a escritura, mas não é considerado proprietário legalmente.

Existe um ditado popular no direito imobiliário:

Diferença entre escritura e registro

Muitas pessoas confundem escritura com registro, mas são etapas diferentes:

Escritura pública

• é feita no Cartório de Notas
• formaliza a compra e venda
• contém os dados das partes e do imóvel
• não transfere a propriedade sozinha

Registro do imóvel

• é feito no Cartório de Registro de Imóveis
• transfere oficialmente a propriedade
• atualiza a matrícula do imóvel
• reconhece legalmente o novo dono

Ou seja, primeiro faz-se a escritura e depois o registro. Só após o registro o imóvel passa para o nome do comprador.

Quanto custa o registro de imóvel?

O custo do registro de imóvel varia conforme alguns fatores:

valor do imóvel
estado onde o imóvel está localizado
tabela do cartório
tipo de operação (compra à vista ou financiada)

Os principais custos envolvidos são:
1. Taxa do cartório de registro

É o valor cobrado para registrar o imóvel na matrícula.
Quanto maior o valor do imóvel, maior tende a ser a taxa.

2. ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis)

É um imposto municipal pago ao comprar um imóvel.
Normalmente varia entre 2% e 3% do valor do imóvel, dependendo da cidade.

Exemplo:
Imóvel de R$ 300.000
ITBI de 2% = R$ 6.000
Escritura pública (se houver)

Se a compra for à vista, será necessário pagar também a escritura no Cartório de Notas antes do registro.
4. Certidões e documentos

Alguns cartórios exigem certidões negativas e outros documentos, que também geram custo.
Em média, quanto se gasta para registrar um imóvel?

Somando:
ITBI
escritura
registro

O custo total costuma ficar entre 3% e 5% do valor do imóvel, dependendo da cidade e do estado.

Exemplo:
Imóvel de R$ 200.000
custo aproximado: entre R$ 6.000 e R$ 10.000

Por isso, é importante incluir esse valor no planejamento financeiro da compra.
Documentos necessários para registrar um imóvel

Normalmente, são exigidos:

Do comprador:

• RG e CPF
• certidão de estado civil
• comprovante de residência

Do vendedor:

Certidões negativas
RG e CPF
Certidão de estado civil
Matrícula atualizada do imóvel
Do imóvel:
Comprovante de pagamento do ITBI
Escritura pública

O que acontece se o imóvel não for registrado?

Comprar um imóvel e não registrá-lo pode gerar sérios problemas:

o imóvel continua no nome do antigo dono
risco de penhora por dívidas do vendedor
dificuldade para vender no futuro
impossibilidade de financiamento
problemas em inventário ou herança
perda do imóvel em disputa judicial

Sem o registro, o comprador tem apenas a posse, mas não a propriedade legal.

Registro de imóvel financiado

Nos casos de financiamento imobiliário, o próprio banco costuma encaminhar o contrato para registro. O contrato de financiamento substitui a escritura e é levado diretamente ao cartório para ser registrado.

Mesmo assim, o custo do registro e do ITBI continua sendo do comprador, salvo acordo diferente.

Por que o registro valoriza o imóvel?

Um imóvel registrado:
é legalmente reconhecido
pode ser financiado
pode ser vendido com facilidade
é aceito como garantia
tem maior valor de mercado

Já um imóvel sem registro:
perde valor
gera desconfiança
dificulta negociações
pode gerar prejuízo

Conclusão

Entender para que serve o registro de imóvel e quanto ele custa é essencial para quem deseja comprar um imóvel com segurança. O registro é o ato que garante oficialmente a transferência da propriedade e protege o comprador contra fraudes, dívidas e problemas jurídicos.

Ao comprar um imóvel, lembre-se:
escritura não é suficiente
registro é obrigatório
sem registro, você não é o dono legal
inclua esse custo no seu planejamento

Com o imóvel devidamente registrado, você terá tranquilidade, segurança jurídica e valorização do seu patrimônio.